Khởi nghiệp F&B/Bán lẻ: Nhà nguyên căn hay Khối đế chung cư?

Với số vốn đã dành dụm tiết kiệm được nhiều năm, một chủ quán trà sữa trẻ tại TP.HCM đứng trước hai lựa chọn: thuê một căn nhà nguyên căn mặt phố với lượng khách vãng lai dồi dào, hoặc một shophouse khối đế chung cư với tệp khách nội khu ổn định nhưng đi kèm hàng loạt quy định.

Đây là bài toán khá quen thuộc với những người mới kinh doanh F&B và bán lẻ khi tìm mặt bằng đầu tiên. Hai loại mặt bằng có cách vận hành rất khác nhau. Nếu chọn không phù hợp, không chỉ chi phí thuê bị ảnh hưởng mà cả cách vận hành và hướng phát triển của cửa hàng về sau cũng có thể gặp khó khăn.

Vì sao đây là bài toán khó với người khởi nghiệp F&B và bán lẻ?

Nhà nguyên căn và khối đế chung cư đại diện cho hai khái niệm mặt bằng khác nhau. Nhà nguyên căn tọa lạc trên các con phố kinh doanh truyền thống, vận hành độc lập và gần như không chịu ràng buộc bởi bên thứ ba ngoài chủ nhà. Trong khi đó, khối đế chung cư là một phần của khu dân cư khép kín, vừa có lợi thế tệp khách thuộc khu dân cư, vừa phải tuân thủ quy chế vận hành chung của cả tòa nhà. Với người mới khởi nghiệp, ngân sách eo hẹp khiến mỗi quyết định thuê mặt bằng đều mang tính đánh cược cao, chính vì thế việc hiểu rõ sự khác biệt giữa hai mô hình chính là cách giảm thiểu rủi ro ngay từ đầu.

4 tiêu chí quyết định

1. Tệp khách hàng

Nhà nguyên căn mặt phố sống nhờ vào khách vãng lai,ư  nguồn khách phụ thuộc trực tiếp vào lưu lượng giao thông, mật độ dân cư và khả năng cạnh tranh với các thương hiệu đối thủ. Ưu điểm là tiềm năng tăng trưởng gần như không giới hạn nếu sở hữu vị trí tốt, nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn rủi ro nếu tuyến đường ít người qua lại vào một số khung giờ nhất định.

Ngược lại, khối đế chung cư khai thác tệp khách dân cư cố định – chính là cư dân sinh sống trong tòa nhà. Nguồn khách này ổn định, ít biến động theo mùa vụ hay thời tiết, nhưng bị giới hạn bởi tổng số căn hộ và mật độ dân cư thực tế của dự án. Một tòa chung cư lấp đầy 90% cư dân sẽ mang lại nguồn khách đều đặn hơn nhiều so với một tòa mới bàn giao, dân cư còn thưa thớt.

2. Quy định về giờ giấc hoạt động

Với nhà nguyên căn, chủ kinh doanh nhìn chung có thể chủ động hơn về thời gian mở và đóng cửa, miễn là vẫn tuân thủ các quy định pháp luật liên quan, chẳng hạn như quy định về tiếng ồn theo QCVN 26:2010/BTNMT.

Ngược lại, mặt bằng khối đế chung cư còn phải tuân theo quy chế của Ban quản lý hoặc Ban quản trị tòa nhà. Các quy định này có thể liên quan đến giờ hoạt động, âm lượng nhạc, thời gian giao nhận hàng hóa hay những hoạt động có khả năng gây ảnh hưởng đến cư dân.

Điều này đặc biệt đáng lưu ý với những mô hình kinh doanh hoạt động vào buổi tối hoặc đêm như quán cà phê mở khuya, quán ăn hay một số mô hình F&B phục vụ khách đến muộn.

3. Bãi đỗ xe

Với nhà nguyên căn, chủ kinh doanh thường chủ động bố trí chỗ đậu xe trước mặt tiền hoặc tự thuê thêm bãi giữ xe gần đó nếu diện tích mặt bằng hạn chế. Điều này hoàn toàn phụ thuộc vào việc thỏa thuận với chủ nhà và tình trạng vỉa hè phía trước.

Khối đế chung cư có lợi thế về hạ tầng bãi xe sẵn có (hầm để xe của tòa nhà), nhưng khách thuê mặt bằng thường phải đăng ký và xin cấp thẻ xe riêng cho khách hàng thông qua Ban quản lý, đồng thời có thể phát sinh thêm phí giữ xe hoặc giới hạn số lượng thẻ xe cấp cho khách vãng lai – một điểm cần làm rõ ngay trong quá trình đàm phán hợp đồng.

4. Khả năng tu sửa, cải tạo mặt bằng

Nhà nguyên căn cho phép mức độ linh hoạt cải tạo cao hơn hẳn: từ đục tường, thay đổi mặt tiền, cho đến cải tạo hệ thống điện nước theo đúng nhu cầu vận hành, miễn là có sự thỏa thuận rõ ràng với chủ nhà trong hợp đồng thuê.

Khối đế chung cư bị ràng buộc nghiêm ngặt hơn nhiều do liên quan đến kết cấu chung của cả tòa nhà: không được thay đổi kết cấu chịu lực, phải nộp bản vẽ thiết kế thi công để Ban quản lý phê duyệt trước khi cải tạo, và tuân thủ chặt các quy định phòng cháy chữa cháy chung của dự án. Đây cũng là lý do các thương hiệu thường mất nhiều thời gian hơn để hoàn thiện setup khi thuê mặt bằng dạng này.

Bảng so sánh nhanh

Vậy nên chọn mô hình nào?

Không có câu trả lời đúng cho câu hỏi này! – việc lựa chọn phụ thuộc vào mô hình kinh doanh cụ thể. Các thương hiệu F&B cần độ phủ thương hiệu và lượng khách vãng lai lớn (quán cà phê take-away, cửa hàng đồ ăn nhanh) thường phù hợp hơn với nhà nguyên căn mặt phố. Ngược lại, các mô hình cần dòng tiền ổn định, ít cạnh tranh và tệp khách trung thành (tiệm tạp hóa, spa, phòng gym mini, quán ăn gia đình) lại khai thác tốt lợi thế của khối đế chung cư, đặc biệt tại các khu đô thị đông dân cư như trường hợp shophouse tầng trệt các dự án Celadon City.

Xem thêm: Bảng giá thuê mặt bằng kinh doanh khu đô thị Celadon City Tân Phú

Nhà nguyên căn và shophouse trong tòa nhà chung cư không có mô hình nào tuyệt đối vượt trội, mỗi loại mặt bằng đều phục vụ một chiến lược kinh doanh khác nhau. Điều quan trọng là các startup cần so sánh rõ ràng nhu cầu thực tế của mô hình mà họ đang theo đuổi với 4 tiêu chí: cơ sở khách hàng, giờ hoạt động, bãi đỗ xe và khả năng cải tạo trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Xem thêm:

• Tiêu chí lựa chọn mặt bằng kinh doanh
• Thuê mặt bằng kinh doanh F&B cần chuẩn bị những gì.

Kết luận

Nhà nguyên căn và khối đế chung cư không có mô hình nào vượt trội tuyệt đối – mỗi loại mặt bằng phục vụ một chiến lược kinh doanh khác nhau. Điều quan trọng là người khởi nghiệp cần đối chiếu rõ ràng nhu cầu thực tế của mô hình mình đang theo đuổi với 4 tiêu chí: tệp khách hàng, giờ giấc hoạt động, bãi đỗ xe và khả năng tu sửa trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Bạn đang phân vân chưa biết nên chọn nhà nguyên căn hay khối đế chung cư cho mô hình kinh doanh của mình? Để lại bình luận bên dưới hoặc liên hệ ngay Connect Land qua hotline 0941 977 234 để được tư vấn miễn phí. Xem ngay các sản phẩm Mặt bằng cho thuê đa dạng cả hai loại hình đang có tại Connect Land để tìm được lựa chọn phù hợp nhất cho hành trình khởi nghiệp của bạn.